從“救項目”到“救企業(yè)”，16條房地產救市舉措重磅出臺。
日前央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱《通知》），從供給側、需求側明確了16項舉措支持促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，涵蓋開發(fā)貸、信托貸款、并購貸款、貸款展期、保交樓、個人房貸、個人征信、租賃市場等多個方面。
梳理內容來看，16條舉措覆蓋面廣、針對性強、亮點頗多、政策力度大，一些提法系首次提出。比如，保交樓新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關機構和人員盡職免責，增加豁免條款；再比如，鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求，這也是支持政策第一次涉及信托產品。這些舉措均給房地產市場吃了一顆“定心丸”。
力度最大支持政策，但并非大水漫灌
近一段時間，部分涉房企業(yè)融資松綁，市場融資環(huán)境逐漸改善。涉房政策的持續(xù)優(yōu)化一定程度上修復了市場信心。
“自2022年下半年以來，盡管在前期政策的不斷推動下，房地產市場出現(xiàn)了積極信號，但整體仍然處于較為困難階段。因此，有必要擴大支持政策的力度，特別是針對房企風險，加大供給側政策支持力度有利于化解行業(yè)風險，促進房地產市場筑底企穩(wěn)，推動經濟進一步走向恢復�！敝残磐顿Y首席經濟學家兼研究院院長連平對第一財經表示。
在市場分析看來，此次16條新政釋放出的一個明顯政策信號就是：從“救項目”到“救項目與救企業(yè)并存”，疏導房地產融資的各類管道，為房地產市場早日回歸正常軌道奠定基礎。
比如，在開發(fā)貸款投放上，《通知》提出，對國有、民營等各類房地產企業(yè)一視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質良好的房地產企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展；在建筑企業(yè)信貸投放上，《通知》提出，優(yōu)化建筑企業(yè)信貸服務，提供必要的貸款支持，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定；在信托貸款方面，《通知》提出，按市場化、法治化原則支持房地產企業(yè)和項目的合理融資需求。
東方金誠首席宏觀分析師王青對第一財經表示，樓市“金九銀十”成色不足，近期部分頭部房企信用風險仍在持續(xù)暴露。當前商品房銷售、房地產投資和涉房消費下滑較快，正給宏觀經濟運行造成較大拖累。16條措施的出臺標志著以引導房地產行業(yè)盡快實現(xiàn)軟著陸為目標，金融支持房地產政策全面加碼。
不過，王青特別強調，當前包括16條措施在內的支持政策出臺，并不意味著政策面對房地產行業(yè)實施大水漫灌。未來房地產支持政策包括房貸利率下調等措施，還將本著漸進調整的原則推進。
在中信證券(600030)首席經濟學家明明看來，房地產融資的大方向逐漸由限制轉向支持，16條措施是今年以來對于房地產企業(yè)力度最大的支持政策，對于穩(wěn)定房地產市場有望起到較大的積極作用。前三個季度政策對于房地產市場的支持政策多見于需求端，三季度以保項目為主。這一次跟之前最大的不同在于增加了對房地產企業(yè)的支持，民營和混合所有制房企在信貸和債券融資方面都將得到更強的信用支持。
四大方面值得關注
從"滿足房企合理融資需求"到"第二支箭加速落地"，穩(wěn)信用政策持續(xù)加碼。而相較以往，本次政策覆蓋面廣、針對性強，力度也明顯加大。
王青表示，在16條措施中，供給端支持政策內容最為豐富，涵蓋除股市融資外的各類融資渠道，包括商業(yè)銀行貸款、政策性銀行貸款、債市融資、資產并購以及信托等資管產品融資等。
連平認為，此輪新政主要有四大方面內容值得關注，涉及了短期和中長期的政策：一是保持房地產融資平穩(wěn)有序。這部分主要涉及與房地產相關的銀行信貸、債券、信托這三大類金融工具，與之前政策相比，新的變化在于對部分開發(fā)貸、信托貸款等存量融資予以合理的展期。
二是積極做好“保交樓”金融服務，明確這部分資金支持主要由政策性銀行提供。三是積極配合做好受困房地產企業(yè)風險處置，主要聚焦在商業(yè)銀行、資產管理公司等金融機構合理運用并購貸款及其他不良資產處置方式，有效有序化解風險，推動加快資產處置節(jié)奏。四是加大住房租賃金融支持力度。未來金融機構將加大諸如住房租賃貸款、房地產保障性租賃住房REITs等金融工具的使用，更好地發(fā)揮創(chuàng)新金融工具對房地產市場的長期支持。
“存量融資予以合理展期”這一措施，則被多位專家反復提及。
《通知》明確對于房地產企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。未來半年內到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。
明明認為，這一措施為開發(fā)貸款和信托貸款的展期創(chuàng)造了必要條件，有助于減輕銀行的考核壓力，增加金融機構支持部分資質良好的出險房企的意愿和能力。
除此之外，《通知》還階段性調整了部分金融管理政策，明確了對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機構，延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排。
王青認為，這些措施不僅會加大四季度“保交樓”進度——預計10月當月商品房竣工面積將同比轉正，年底前兩個月都會保持較快正增長——而且還會有效緩解房企流動性壓力，控制房企信用風險，遏制房地產投資下滑勢頭。
此前，《房地產貸款集中度管理要求》已于2020年12月28日發(fā)布，按照規(guī)定，2020年12月末，銀行業(yè)金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業(yè)務調整過渡期為通知實施之日起2年（2022年末）；超出2個百分點及以上的，業(yè)務調整過渡期為通知實施之日起4年（2024年末）。
需求端支持力度有望繼續(xù)加大
從需求端來看，此次政策的重點仍在依法保障住房金融消費者合法權益方面。專家預計，后續(xù)需求端支持力度有望繼續(xù)加大，核心二線城市政策仍有空間。
《通知》要求，鼓勵金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。并鼓勵受疫情等因素影響的個人住房貸款延期還本付息，不影響個人征信。
今年以來，差別化住房政策頻出，不少地區(qū)適度降低首付比例、合理下調房貸利率，加大對剛性住房需求和改善性住房需求的金融支持力度，穩(wěn)定市場情緒。
部分核心城市政策出現(xiàn)松動，信號意義明顯。比如，杭州取消“認房又認貸”，調整為“認房不認貸”；北京調整通州臺湖、馬駒橋地區(qū)政策，兩地商品住房不再執(zhí)行通州“雙限”政策，僅執(zhí)行北京其他區(qū)域的購房政策。
“年底前5年期LPR報價還有15至30個基點的下調空間。這是當前支持個人住房貸款合理需求最有效的一個發(fā)力點，若各項政策調整到位，年底前后樓市有可能出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭。”王青認為，就當前而言，推動房地產市場盡快回暖的重點在需求側，其中下調居民房貸利率是關鍵，其他放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產交易環(huán)節(jié)稅費等也能起到輔助作用。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜預計，隨著樓市利好政策的持續(xù)落地，供需兩端政策優(yōu)化疊加防疫政策進一步優(yōu)化，將帶動市場預期進一步提升，尤其是更多核心城市政策優(yōu)化后，或將帶動當?shù)刭彿啃枨筢尫�，市場底或許就在當下。
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