LPR利率房貸實施臨近 “新舊”利率基本持平

　　隨著10月8日起個人住房貸款利率計算方式全面調整的日益臨近，已有銀行“蠢蠢欲動”并提前在部分地區(qū)試點了房貸利率參照LPR（貸款市場報價利率）。

　　此前有消息稱，9月5日起招行深圳地區(qū)部分房貸業(yè)務利率已經參照LPR�！吨袊�經營報(博客,微博)》記者就提前試點房貸利率參照LPR的思路以及具體定價細則聯(lián)系招行，該行回復稱“暫不方便接受采訪”。記者經多方采訪了解到，除招行外，亦有銀行試點個人房貸利率參照LPR。

　　個人房貸利率參照LPR會有哪些變化？房貸利率是升是降？目前來看，定價基準的調整并沒有出現房貸利率的大漲大跌，調整前后的房貸利率基本持平，主要差別在于對未來的預期，未來房貸利率的計算或呈現因人而異、因額度而異、因市場而異的現象。

　　部分銀行提前“試水”

　　此前，個人房貸利率以央行公布的貸款基準利率為定價基準進行上下浮動，從而確定個人房貸利率。8月25日央行發(fā)布公告稱，自今年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。首套房貸利率不得低于相應期限LPR報價，二套房不得低于相應期限LPR報價加60個基點。

　　10月8日個人房貸利率新政實施在即，已有部分銀行提前試點。有消息稱9月5日起，招行深圳地區(qū)部分房貸業(yè)務利率已經參照LPR，目前招行深圳地區(qū)首套房利率為5.15%，二套房利率為5.45%，分別較原利率上浮提高0.005%和0.06%。

　　招行深圳分行一位內部人士向記者確認并補充道，房貸利率參照LPR后略有上浮，不過不同用戶的最低利率不一樣，“此外，現在房貸政策收緊了，我們行還有沒有放款額度還是未知數”。

　　招行蘇州地區(qū)某客戶經理告訴記者，目前該行在蘇州首套房貸利率基準上浮25%至6.125%；如果選擇用LPR為基準的房貸利率，加了一定基點后是持平的。

　　對比個人房貸定價基準調整前和調整后的利率，上述受訪客戶經理表示：“從房貸利率來看，現在是持平的，看不出差別；LPR調整可能會比較頻繁，不過我們給客戶的房貸利率不會完全跟著LPR的調整利率走，可能一年一調�！�

　　融360大數據研究院分析師李萬賦告訴記者，招行確實已經開始試點房地產新政，目前參照LPR與原來參考央行貸款基準利率所得出來的房貸利率基本持平，較小的偏差也是因LPR加點為了湊整數位導致。

　　李萬賦進一步分析，沿用基準利率定價的舊利率和以LPR為基準的新利率這兩種定價方式，對購房者目前的房貸利率水平沒有什么影響，主要差別在于對未來的預期�！斑x擇LPR定價方式，相比于以央行貸款基準利率來定價的老方式來說，其定價基準的變化頻率要更快，所以有可能每個重定價周期所要繳納的房貸利率實際值都會有所波動，這種波動對購房者有兩方面影響，一方面是購房者是否愿意接受這種波動帶來的不便利，另一方面是對未來LPR變化趨勢的預期�！�

　　除招行之外，記者了解到有一些銀行已開始試點房貸利率參照LPR。某上市城商行個貸人士告訴記者，自央行公告發(fā)布后，其所在銀行就已試行房貸利率參照LPR。“目前利率是首套5.635%；二套房5.88%，其實都是一樣的價�！�

　　華北農商行某支行行長表示：“對公貸款利率參照LPR已經開始執(zhí)行了，但目前我行還沒實行房貸利率參照LPR，預計系統(tǒng)改造完估計就可以開始了�！�

　　浙江一農商行營業(yè)部人士告訴記者：“目前我們還沒實行房貸利率參照LPR，還沒收到相關通知，新系統(tǒng)主要是省聯(lián)社在負責�！�

　　房貸利率怎么走？

　　據融360大數據研究院發(fā)布的《2019 年 8月中國房貸市場報告》顯示： 8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上漲了 3BP；二套房貸款平均利率為 5.78%，環(huán)比上漲 2BP，相當于在目前的 5 年期LPR 水平上分別加了62個BP和93個BP，均遠高于新政規(guī)定的利率下限。

　　分城市來看，多個城市出現房貸利率上漲。融360大數據研究院相關數據顯示，8月份，在首套房方面，17 城市房貸利率水平本月有所上漲。一線城市中，廣州地區(qū)首套房貸款利率平均水平環(huán)比上漲了4個BP，其他城市維持上月水平不變；二線城市中，蘇州、無錫、沈陽、長沙四城實現三月連漲，沈陽本月漲幅高達23個BP。綜合來看，與 6、7月相比，今年8月，房貸利率上漲趨勢的覆蓋城市數量和上漲幅度，均呈現出上升的態(tài)勢。

　　李萬賦認為，部分地區(qū)房貸利率的上調雖然和房地產新政在時間上同步，但沒強相關因果關系，房貸利率上調主要還是房市調控的結果。

　　參照LPR后，房貸利率是否上調？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，首先應該看到，五年期的LPR利率有時候會上調，有時候會下調，所以本身使得最終購房者的房貸利率也會上調或下調；其次客觀來說，從近期的房地產貸款政策看，以收緊為導向，那么這可以理解為基于“LPR基礎利率+基點”后形成的利率是會有所上調的，即過去是根據“央行基準利率+基點”來計算利率的，而現在是“LPR基礎利率+基點”，根據因城施策的原則，相關銀行應該主動調整這個基點，且不能低于央行的規(guī)定�！暗�如果后續(xù)銀行資金比較寬裕，類似LPR基礎利率也有下調的可能，那么最終算出來的房貸利率也有可能是下調的�！�

　　在嚴躍進看來，央行在公告中提出房貸利率參照LPR，本質上不是要調高或調低利率，而是引導購房者更多關注房貸利率的定價基準變化。

　　LPR利率是由部分國有銀行、股份行、城商行、農商行、外資行、民營銀行在內的18家銀行報出各自1年期和5年以上期貸款利率，然后由央行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心剔除最低價和最高價后算出的平均價。

　　“LPR利率更帶有商業(yè)屬性，也是隨時可以調整的。而央行的基準利率是不會輕易調整的，因為一調整容易被認為是加息或降息了�！眹儡S進告訴記者，從這個角度看，未來房貸利率的計算或呈現因人而異、因額度而異、因市場而異的現象。

　　值得注意的是，9月6日，央行宣布9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。李萬賦指出：“近期，央行降低存款準備金率，將帶來銀行融資成本的下降，但不管是降準措施，還是 LPR 新報價機制的推出，最終都是期望通過銀行傳導來降低貸款實際利率。政策層面明確提到不把房地產作為短期經濟刺激的手段，而且監(jiān)管層對資金圍堵力度之大，違規(guī)檢查之嚴的程度遠超以往。短期來看，這輪政策主要是為了降低實體企業(yè)的融資成本，房貸利率下降的可能性不大。”

　　最后，嚴躍進建議，等房貸利率參照LPR正式實行后，銀行方面還需做好解釋工作，尤其是現在購房者比較擔心后續(xù)是否會有成本上升，即銀行方面要對現有客戶待辦理的業(yè)務進行規(guī)范和引導。